Das Darlehen fürs eigene Haus ist endlich getilgt und viele Eigentümerinnen und Eigentümer sind froh darüber, endlich schuldenfrei zu sein. Doch was viele nicht wissen: Auch nach Rückzahlung eines Kredits bleibt die sogenannte Grundschuld im Grundbuch bestehen – wenn man nicht aktiv tätig wird.

Wir erklären, was es mit einer Eintragung der Grundschuld im Grundbuch eigentlich auf sich hat, was man tun muss, um die Grundschuld löschen zu lassen und ob und wann das überhaupt sinnvoll ist.

Was ist eine Grundschuld?

Wer ein Haus kauft und dieses per Darlehen finanziert, bekommt häufig im Grundbuch die sogenannte Grundschuld eingetragen. Diese ist eine Absicherung für die finanzierende Bank. Die Grundschuld erlaubt es der Bank, eine Zwangsversteigerung der Immobilie durchzuführen, sollte die Kreditnehmerin oder der Kreditnehmer zahlungsunfähig werden und die Raten nicht mehr zahlen. Rechtlich gesehen bleibt also die Bank Eigentümerin der Immobilie, bis diese abgezahlt wurde.

Das Wichtigste im Überblick:

1. Die Grundschuld dient Banken als Absicherung für einen Kredit.
2. Die Grundschuld räumt einem Kreditinstitut ein Pfandrecht ein.
3. Das Grundstück oder die Immobilie dürfen nicht ohne Zustimmung der Bank verkauft werden.
4. Werden die Raten für ein Haus nicht bezahlt und es kommt zu einem Zahlungsrückstand, kann die Bank die Immobilie zwangsversteigern lassen, um die Kosten einzutreiben.
5. Die Grundschuld ist eine der am häufigsten gewählten Sicherheiten (in Form des Pfandrechts), wenn es für eine Bank darum geht, sich abzusichern. Sie hat die Hypothek fast vollständig abgelöst.

Zudem lässt sich die Grundschuld in zwei Kategorien einteilen: die sogenannte Buchgrundschuld und die Briefgrundschuld.

1. Grundschuld ohne Brief im Grundbuch eintragen lassen

Die Grundschuld muss im Grundbuch eingetragen werden, um wirksam zu sein. Dafür ist das Grundbuchamt zuständig, welches im Ort ansässig ist. Ist das erledigt, besitzt die Bank fortan das Grundpfandrecht für die Immobilie.

2. Briefgrundschuld eintragen lassen

Im Gegensatz zur Buchgrundschuld wird die Briefgrundschuld nicht nur im Grundbuch eingetragen, sondern es wird zusätzlich ein Grundschuldbrief ausgestellt. Das hat den Vorteil, dass das Pfandrecht der Bank leichter weitergegeben werden kann.

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Grundschuld eintragen lassen: Schritt für Schritt

Um eine Grundschuld im Grundbuch eintragen zu lassen, müssen die folgenden Schritte durchlaufen werden:

1. Die kreditgebende Bank erstellt das Formular zur Grundschuldbestellung.
2. Das Formular wird an einen Notar weitergeleitet. Dieser erstellt die Grundschuldbestellungsurkunde, die vom Gläubiger unterschrieben werden muss.
3. Die Grundschuldbestellungsurkunde wird vom Notar beim Grundbuchamt eingereicht. Daraufhin wird die Grundschuld im Grundbuch eingetragen.

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Wer trägt die Kosten für die Eintragung der Grundschuld?

Die Kosten für die Eintragung der Grundschuld liegen in der Regel bei 0,8 bis 1 Prozent des Kaufpreises, wenn es um die Finanzierung einer Immobilie geht. Die Kosten trägt die zukünftige Eigentümerin oder der Eigentümer.

Warum braucht man eine Grundschuld?

Damit das finanzierende Kreditinstitut potenziellen Eigentümerinnen und Eigentümern einen Kredit gewährt, wird als Sicherheit für die Bank eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Die Grundschuld gibt der Bank ein Grundpfandrecht.

Allgemein braucht man aber nicht unbedingt eine Grundschuld. Finanziert man eine Immobilie zum Beispiel selbst aus Ersparnissen, gibt es auch keinen Grund, eine Grundschuld im Grundbuch eintragen zu lassen.

Was ist der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld?

Bis vor etwa 20 Jahren war die Hypothek noch die am häufigsten gewählte Absicherung bei der Immobilienfinanzierung. Bei ihr handelt es sich ebenfalls um ein Grundpfandrecht. Mittlerweile ist jedoch die Grundschuld die populärste Methode.

Der wesentliche Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld besteht darin, dass eine Hypothek immer an eine bestimmte Forderung geknüpft ist, zum Beispiel eine konkrete Immobilie, während die Grundschuld auch übergreifend als Kreditsicherheit fungieren kann und lediglich an einen Gläubiger gebunden ist. Das macht die Grundschuld insgesamt flexibler als die Hypothek, weshalb viele Banken mittlerweile die Grundschuld bevorzugen.

Zudem verliert eine Hypothek automatisch ihre Gültigkeit, sobald der Kredit zurückgezahlt wurde. Eine Grundschuld hingegen besteht so lange, bis sie gelöscht wird.

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Grundschuld: Gibt es eine Verzinsung?

Tatsächlich zahlt man nicht nur für den aufgenommenen Kredit Zinsen an die Bank, sondern auch die Grundschuld wird bis zu drei Jahre lang verzinst. Und meist liegen die Zinsen für die Grundschuld sogar deutlich höher als für den eigentlichen Kredit, in der Regel bei bis zu 18 Prozent.

Auch die Grundschuldzinsen werden im Grundbuch eingetragen. Aber als Kreditnehmerin oder Kreditnehmer muss man die Grundschuldzinsen nicht abbezahlen, wenn man den Kredit planmäßig zurückzahlt. Die Grundschuldzinsen helfen der Bank lediglich dabei, sich abzusichern, falls es zu einer Zwangsversteigerung kommt, indem die Höhe der Grundschuld auf Dauer steigt.

Grundschuld aus Grundbuch löschen

Hat man sein Eigenheim abbezahlt, kann auch die Grundschuld gelöscht werden. Dies geschieht allerdings nicht automatisch, sondern muss manuell beantragt werden.

Vor allem, da die Grundschuld sich nicht wie die Hypothek nur auf die Immobilie bezieht, sondern ein allgemeines Grundpfandrecht gewähren kann, sollte man in Erwägung ziehen, die Grundschuld nach Zurückzahlung des Kredits löschen zu lassen.

Dennoch ist es nicht immer sinnvoll und nötig, die Grundschuld löschen zu lassen. Daher sollte die Entscheidung gut überlegt sein.

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Was passiert mit der Grundschuld, wenn man ein weiteres Darlehen aufnehmen möchte?

Möchte man ein weiteres Darlehen aufnehmen, kann es entweder zu gleichen Konditionen bei der bisherigen Bank verlängert werden oder bei einem neuen Kreditinstitut mit anderen Konditionen beantragt werden. Letzteres hat zur Folge, dass die bisherige Grundschuld entweder zunächst aus dem Grundbuch gelöscht werden muss, um eine neue einzutragen oder dass die alte Grundschuld auf das neue Kreditinstitut umgeschrieben werden muss. Die zweite Variante hat den Vorteil, dass dabei die Grundbuchgebühren einer neuen Eintragung gespart werden.

Warum sollte man seine Grundschuld löschen lassen?

Ob man seine Grundschuld löschen lassen sollte oder nicht, ist eine individuelle Entscheidung. Denn tatsächlich ist es weder Pflicht noch immer ratsam. Da sowohl die Eintragung als auch die Löschung der Grundschuld Geld kostet, kann man einiges sparen, wenn man sie einfach weiter bestehen lässt.

Dennoch gilt: Selbst wenn Sie Ihre Grundschuld (noch) nicht löschen lassen möchten, sollten Sie bereits eine Löschungsbewilligung der Bank anfordern, sobald Sie den Kredit abbezahlt haben. Ob Sie diese anschließend wirklich einreichen möchten, bleibt dann Ihnen überlassen.

Wann man seine Grundschuld löschen lassen sollte:

1. Wenn Sie vorhaben, Ihre Immobilie weiterzuverkaufen.

Wann man die Grundschuld nicht löschen lassen sollte oder muss:

1. Wenn Sie größere Renovierungen an der Immobilie planen und einen weiteren Kredit aufnehmen möchten.
2. Wenn Sie eine weitere Immobilie kaufen möchten. In diesem Fall kann die alte Grundschuld erneut verwendet werden und die erneuten Kosten für eine Eintragung entfallen.
3. Wenn Sie selbst in Ihrem Haus wohnen (bleiben) möchten.
4. Wenn Sie Ihre Immobilie derzeit nicht verkaufen möchten.
5. Wenn Sie mit Ihrer Grundschuld ein Darlehen absichern möchten, welches zum Beispiel Ihre Kinder aufnehmen wollen, wenn sie ein Haus kaufen möchten.

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Löschungsbewilligung: Wie kann man eine Grundschuld im Grundbuch löschen lassen?

Um die Grundschuld lösche zu lassen, sollte man wie folgt vorgehen:

1. Die Bank bestätigt, dass der Kredit abbezahlt ist und erstellt eine Löschungsbewilligung. Dies kann mehrere Wochen dauern.
2. Die Eigentümerin bzw. der Eigentümer der Immobilie bringt die Löschungsbewilligung zu einem Notar.
3. Der Notar beantragt die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch beim Amt.

Kann man eine Grundschuld ohne Notar löschen lassen?

Nein, denn damit die Grundschuld vom Amt aus dem Grundschuldbuch gelöscht werden kann, muss die Löschungsbewilligung der Bank vorher zwingend von einem Notar beglaubigt werden.

Welche Kosten entstehen, wenn man die Grundschuld löschen lassen möchte?

Entschließt man sich dazu, die Grundschuld löschen zu lassen, fallen Gebühren an, die von der Höhe der Grundschuld abhängen. Konkret sind es etwa 0,2 % von der Gesamtsumme der Grundschuld. Im Regelfall also einige hundert Euro. Das Geld wird zu etwa gleichen Teilen zwischen dem Notar und dem Grundbuchamt aufgeteilt.